토허제 지역에서 집을 산다고 무조건 바로 입주해야 하는 것은 아닙니다. 원칙적으로 주거용 주택은 허가받은 목적에 따라 2년간 직접 거주해야 하지만, 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 일정 요건을 충족하면 입주 시기를 미룰 수 있는 실거주 유예가 적용될 수 있습니다.
특히 2026년 9월 정부가 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고 임대차 갱신기간까지 인정하는 방안을 발표하면서 ‘2027 토허제’라는 검색이 늘고 있습니다.
다만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 실거주 유예 신청기한이 2027년까지 늘어나는 것과 서울 전역 토허제 지정 자체가 2027년까지 연장되는 것은 다른 이야기입니다. 2026년 9월 21일 현재 서울 전역과 경기 기존 12개 지역의 주요 주택 토지거래허가구역 지정기간은 2026년 12월 31일까지입니다.
토허제 뜻, 집을 사기 전에 허가부터 받는 제도
토허제는 일반적으로 ‘토지거래허가제’ 또는 ‘토지거래허가구역’을 줄여 부르는 말입니다.
부동산 투기가 성행하거나 땅값이 급격하게 오를 가능성이 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 일정 기준을 넘는 부동산을 거래하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
아파트 거래에서는 매수자 입장에서 이 차이가 큽니다. 일반 지역에서는 매도인과 매수인이 계약을 체결한 뒤 부동산 거래신고를 하지만, 토허구역에서는 계약 체결 전에 허가 절차를 거쳐야 합니다.
매도인과 매수인이 공동으로 신청하며 신청서에는 거래 예정금액뿐 아니라 토지 이용계획과 자금조달계획 등이 포함됩니다. 허가관청은 신청을 받은 날부터 원칙적으로 15일 이내에 허가 또는 불허가 여부를 결정합니다.
허가 대상 면적과 부동산 종류는 모든 토허구역이 똑같지 않습니다. 같은 ‘토허제 지역’이라도 지정 공고에 따라 아파트만 대상인 곳이 있고 연립·다세대주택 등이 함께 포함되는 곳도 있으므로 주소를 기준으로 확인해야 합니다.
2026년 토허제 지역은 어디인가
주택 매수자가 가장 많이 확인하는 서울·경기 주요 토허구역은 다음과 같습니다.
| 구분 | 주요 대상 지역 | 주요 주택 대상 | 현행 지정기간 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 | 아파트 및 공고에서 정한 연립·다세대 | 2025.10.20.~2026.12.31. |
| 경기 기존 12개 지역 | 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 장안·팔달·영통, 안양 동안, 용인 수지 | 아파트 및 공고에서 정한 연립·다세대 | 2025.10.20.~2026.12.31. |
| 경기 추가 3개 지역 | 구리, 용인 기흥, 화성 동탄 | 아파트 | 2026.7.5.~2027.12.31. |
2025년 10월 지정된 서울 25개 구와 경기 12개 지역은 2026년 12월 31일까지가 현재 공고된 지정기간입니다.
반면 경기도가 2026년 7월 새로 지정한 구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구는 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다.
여기서 표만 보고 내 집이 무조건 대상이라고 판단하는 것도 주의해야 합니다. 재건축·재개발, 개발사업지역 등 별도의 토지거래허가구역이 중첩돼 있을 수 있고 지정 대상 건축물도 공고마다 다릅니다.
계약을 앞두고 있다면 토지이음이나 서울부동산정보광장, 경기부동산포털에서 해당 주소의 최신 지정 현황을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
2027 토허제, 서울 전역이 이미 연장된 것은 아니다
‘2027 토허제’에서 가장 헷갈리는 부분입니다.
서울 25개 구와 경기 기존 12개 지역은 현재 공고상 2026년 12월 31일이 지정 종료일입니다. 2027년에도 같은 범위가 그대로 유지될지는 2026년 9월 21일 현재 확정됐다고 볼 수 없습니다.
지정기간이 끝나기 전에 정부나 지방자치단체가 연장·재지정할 수 있으므로 향후 추가 공고를 확인해야 합니다.
반대로 이미 2027년까지 지정이 확정된 곳도 있습니다. 앞서 언급한 구리·용인 기흥·화성 동탄은 2027년 12월 31일까지 지정돼 있고, 서울 안에서도 압구정·여의도·목동·성수 등 일부 정비사업 관련 구역은 별도의 토허구역 지정기간이 적용됩니다.
따라서 ‘2027년에 토허제가 끝난다’ 또는 ‘서울 토허제가 전부 2027년까지 연장됐다’고 단순하게 말하면 정확하지 않습니다.
토허제에서 2년 실거주가 중요한 이유
주거용 주택을 자기 거주 목적으로 허가받았다면 원칙적으로 취득 후 허가받은 목적대로 이용해야 합니다.
주거 목적으로 허가된 경우 이용의무 기간은 일반적으로 2년입니다. 토허제에서 전세를 끼고 아파트를 사는 이른바 갭투자가 어려운 이유가 여기에 있습니다.
그런데 문제가 생깁니다.
사고 싶은 아파트에 이미 세입자가 살고 있고 임대차계약이 1년 이상 남았다면 매수자가 곧바로 들어가 살 수 없습니다. 정부가 이런 주택 거래를 보완하기 위해 한시적으로 만든 것이 실거주 의무 유예 특례입니다.
실거주 유예는 2년 거주의무를 없애주는 제도가 아닙니다.
세입자의 임대차 기간 동안 입주 시점을 미뤄주는 것이고, 유예기간이 끝나 실제 입주한 뒤에는 다시 정해진 기간 동안 거주해야 합니다.
현재 실거주 유예를 받을 수 있는 기본 조건
2026년 5월 29일부터 시행 중인 현행 특례에서는 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 일정 요건을 충족하면 실거주 시작 시점을 임대차계약 종료 이후로 미룰 수 있습니다.
현재 시행령의 핵심 조건은 매수자가 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이었고 토지거래허가를 신청할 때까지 무주택 상태를 유지해야 한다는 점입니다.
또한 특례 대상 주택은 기준일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있어야 하며, 현행 제도에서는 정해진 기간 안에 허가를 신청해야 합니다.
즉, 단순히 “세입자가 있으니 유예해 주세요”라고 신청한다고 모두 인정되는 구조는 아닙니다.
10월부터 실거주 유예가 어떻게 달라지나
국토교통부는 2026년 9월 17일 실거주 유예 제도를 다시 확대하는 시행령 개정안을 발표했습니다.
2026년 9월 21일 현재는 입법예고 단계이며 10월 1일부터 시행할 예정입니다.
핵심 변화는 두 가지입니다.
첫째, 실거주 유예를 받을 수 있는 토지거래허가 신청기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장합니다.
둘째, 유예할 수 있는 기간도 넓어집니다. 지금까지는 기존 임대차계약의 남은 기간을 중심으로 인정했지만 개정안이 시행되면 갱신계약 1회, 최대 2년까지 유예기간에 포함할 수 있게 됩니다.
매수자 요건은 크게 풀리지 않습니다. 국토교통부 발표 기준으로 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하며, 실제 입주한 뒤에는 2년간 거주해야 합니다.
따라서 이번 변경을 ‘토허제에서 전세 끼고 자유롭게 집을 살 수 있게 됐다’고 해석하면 안 됩니다. 임대 중인 주택을 무주택 실수요자가 취득할 수 있도록 입주 시기만 제한적으로 조정한 특례에 가깝습니다.
토허제 실거주 유예 신청은 어떻게 하나
실거주 유예는 집을 산 뒤 별도로 신청해 해결하는 절차로 생각하기보다 토지거래허가를 신청하는 단계에서 함께 검토받는 것이 중요합니다.
기본 흐름은 다음과 같습니다.
- 매수하려는 주소가 토지거래허가 대상인지 확인합니다.
- 매도인과 매수인이 토지거래계약 허가신청서를 준비합니다.
- 토지 이용계획과 자금조달계획을 제출합니다.
- 실거주 유예가 필요하면 기존 임대차 관계와 무주택 요건을 확인할 수 있는 자료를 함께 준비합니다.
- 해당 부동산 소재지 관할 시·군·구에 허가를 신청합니다.
- 허가 이후 허가조건과 유예조건에 맞춰 잔금·소유권 이전·입주 일정을 진행합니다.
매도인과 매수인은 공동으로 허가를 신청하는 것이 원칙입니다. 구체적인 제출서류와 접수 방식은 관할 지자체에 따라 확인해야 하며, 세입자가 있다면 임대차계약서의 계약기간과 갱신 여부를 반드시 함께 살펴야 합니다.
특히 2026년 10월 1일 시행 예정인 새 특례를 이용하려는 경우에는 시행령 개정이 실제 공포·시행됐는지도 접수 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
토허제 매수 전에 확인할 세 가지
토허구역에서 주택을 사려면 가격만 보고 계약 일정을 잡아서는 안 됩니다.
가장 먼저 해당 주소의 허가구역 여부와 지정기간을 확인해야 합니다. 같은 시 안에서도 구가 다르면 규제가 달라질 수 있고, 정비사업 관련 토허구역이 별도로 적용될 수도 있습니다.
세입자가 있다면 임대차계약 종료일과 갱신 여부를 확인해야 합니다. 실거주 유예 대상인지 판단하는 핵심 자료이기 때문입니다.
마지막으로 자신의 무주택 요건을 확인해야 합니다. 2027년까지 연장될 예정인 특례도 무주택 실수요자를 대상으로 하고 있으며, 입주 후 2년 거주의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
2026년 말에는 서울 전역과 경기 기존 12개 토허구역의 지정기간 만료가 예정돼 있습니다. 해당 지역에서 매수를 준비한다면 계약 직전 다시 한 번 최신 공고를 확인하는 것이 가장 중요합니다.