일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 세분화되어 있고 종류에 따라 건폐율과 용적률이 크게 달라지므로, 내 땅이나 관심 있는 매물이 어디에 해당하는지 미리 확인해두어야 합니다.
핵심 사항
- 일반주거지역은 제1종, 제2종, 제3종으로 나뉘며 종별로 건폐율과 용적률 상한이 다릅니다.
- 국토계획법 시행령상 용적률 법정 상한은 제1종 200%, 제2종 250%, 제3종 300%이지만, 실제 적용 비율은 지자체 도시계획조례로 따로 정해집니다.
- 전용주거지역은 저층 중심의 주거환경 보호가 목적이고, 일반주거지역은 근린생활시설과 함께 편리한 주거환경을 만드는 것이 목적입니다.
일반주거지역의 뜻
일반주거지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)이 정한 용도지역 가운데 하나입니다. 법은 도시지역을 주거·상업·공업·녹지지역으로 나누고, 주거지역은 다시 전용주거지역·일반주거지역·준주거지역으로 세분합니다. 이 가운데 일반주거지역은 편리한 주거환경을 만드는 것이 목적이어서, 주택과 함께 슈퍼마켓이나 병원 같은 근린생활시설이 섞여 있어도 괜찮습니다.
국토계획법 시행령은 일반주거지역을 다시 제1종, 제2종, 제3종으로 나눕니다. 저층 위주냐 고층까지 허용하느냐의 차이입니다. 실제로 재건축 단지 등기부나 토지이용계획확인서를 떼어 보면 제3종일반주거지역처럼 종 번호까지 정확히 적혀 있는 걸 확인할 수 있습니다.
제1종·제2종·제3종의 건폐율과 용적률
시행령 제84조와 제85조는 용도지역별 건폐율·용적률의 법정 범위를 정해두고 있습니다. 제1종일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 100~200%이고, 제2종일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 100~250%입니다. 제3종일반주거지역은 건폐율 50% 이하, 용적률 100~300%로, 오히려 건폐율은 제1·2종보다 낮습니다.
| 구분 | 건폐율(법정 상한) | 용적률(법정 범위) |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~200% |
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~250% |
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100~300% |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200~500% |
이 표의 수치는 어디까지나 법이 정한 상한선입니다. 실제로 적용되는 비율은 특별시·광역시·시·군의 도시계획조례로 따로 정하는데, 서울시는 도시계획조례 제48조에서 제1종 150%, 제2종 200%, 제3종 250%를 기준으로 삼고 있어 법정 상한보다 낮게 운영됩니다. 그래서 서울에 있는 땅이라고 무조건 300%까지 지을 수 있는 건 아닙니다.
층수 제한에서도 차이가 뚜렷합니다. 시행령 별표4에 따라 제1종일반주거지역은 원칙적으로 4층 이하의 건축물만 지을 수 있고 아파트는 아예 제외됩니다. 다만 단지형 연립주택이나 단지형 다세대주택은 5층까지 허용되고, 1층을 필로티 구조 주차장으로 쓰면 그 층은 층수 계산에서 빠집니다. 제2종과 제3종은 이런 명시적 층수 제한이 없고, 지자체 조례가 정하는 범위에서 아파트까지 지을 수 있습니다.
과거 사례를 보면 용적률 규제가 지금보다 훨씬 느슨했던 시절도 있습니다. 1990년 서울시건축조례는 일반주거지역의 용적률 상한을 300%로 정하면서 주거용 건축물에는 400%까지 허용했고, 이 시기 지어진 선사현대아파트 일부 동은 394%까지 적용받은 것으로 알려져 있습니다. 2000년 조례 개정 이후 3종일반주거지역의 상한이 250%로 낮아졌고, 이 기준이 지금까지 이어지고 있습니다.
전용주거지역과 다른 점
전용주거지역은 이름 그대로 양호한 주거환경을 지키는 데 목적이 있습니다. 제1종전용주거지역은 단독주택 중심, 제2종전용주거지역은 5층 이하 공동주택까지 허용하는 식으로 저층·저밀도를 유지합니다. 근린생활시설도 종류를 까다롭게 제한해서, 일반주거지역이라면 들어설 수 있는 상가나 학원 상당수가 전용주거지역에서는 아예 불가능합니다.
건폐율·용적률만 놓고 봐도 차이가 보입니다. 전용주거지역은 건폐율 50% 이하, 용적률은 50~150% 범위에 묶여 있어 일반주거지역보다 밀도가 확실히 낮습니다. 국립공원이나 도시자연공원 주변에 전용주거지역이 많이 지정되는 이유도 여기에 있는데, 자연환경과 고밀도 개발 사이에 완충 지대를 두려는 취지로 알려져 있습니다.
지역마다 용적률이 다른 이유
같은 제3종일반주거지역이라도 서울과 지방 소도시의 실제 적용 용적률은 다를 수 있습니다. 도로, 상하수도, 학교 같은 기반시설이 감당할 수 있는 만큼만 밀도를 허용하기 때문입니다. 인구가 몰리는 지역일수록 조례로 정하는 상한이 낮게 잡히는 경우가 많습니다.
재건축·재개발 조합이 종상향(제2종에서 제3종처럼 종을 올리는 것)을 추진하는 것도 이 때문입니다. 용적률이 오르면 지을 수 있는 세대 수가 늘어나 사업성이 좋아진다고 알려져 있습니다. 다만 종상향은 도시계획위원회 심의와 조례 개정 절차를 거쳐야 확정되고, 신청한다고 무조건 되는 건 아닙니다.
자주 묻는 질문
일반주거지역 몇 종인지 확인 방법은? 토지이용규제정보서비스(토지이음)나 정부24의 토지이용계획확인서에서 주소로 조회하면 용도지역과 종 번호가 바로 나옵니다.
제2종일반주거지역 아파트 가능? 가능합니다. 제1종과 달리 층수 제한이 시행령에 명시돼 있지 않아 지자체 조례가 허용하는 범위에서 아파트 건축이 가능합니다.
종상향 하면 용적률 바로 오르나? 아닙니다. 종상향은 절차의 시작일 뿐이고, 도시계획위원회 심의와 조례 개정을 거쳐야 실제 용적률이 확정됩니다. 신청부터 확정까지 수년이 걸리는 사업장도 있습니다.
마무리
일반주거지역을 세 종류로 나눠 관리하는 이유는 결국 밀도 조절입니다. 같은 동네 안에서도 도로 폭이나 기반시설 여건에 따라 4층짜리 연립과 20층대 아파트가 공존할 수 있는 근거가 여기서 나옵니다.
다만 법이 정한 상한과 실제 조례가 다르다는 점은 여전히 헷갈리는 부분입니다. 매매나 건축을 앞두고 있다면 토지이용계획확인서와 해당 지자체 도시계획조례를 함께 확인해두는 편이 안전합니다.