전월세안심신탁제도 도입, 신청 조건과 의무 정리

전세금을 임대인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)가 직접 관리하는 전월세안심신탁이 2026년 9월 말 모집공고를 시작으로 순차 시행되므로, 임대인과 임차인 모두 신청 조건과 참여 의무 여부를 미리 확인해 자신에게 유리한 선택을 준비해야 합니다.

핵심 사항

• 국토교통부와 HUG는 2026년 9월 말 전월세안심신탁 1차 모집공고를 내고 10월부터 신청을 받습니다.
• 임차인이 전세보증금을 HUG에 예탁하면, HUG는 이를 운용해 임대인에게 연 4~5%대 약정수익을 매달 지급합니다.
• 참여는 법적 의무가 아니라 자발적 신청이며, 시세 20억 원 이하 주택을 우선 대상으로 합니다.

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2026년 9월 말부터 국토교통부와 HUG가 전월세안심신탁 1차 모집공고를 냅니다. 전세금을 임대인이 아니라 HUG가 직접 맡아 관리하는 사업인데, 참여를 원하는 임대인과 임차인만 신청하면 됩니다. 강제로 적용되는 제도는 아닙니다.

전월세안심신탁 도입 배경

전세를 기피하고 월세를 선호하는 흐름이 최근 몇 년 사이 빨라졌습니다. 국토교통부에 따르면 이런 흐름 속에서 청년 등 주거 취약계층의 월세 부담이 커지고, 전세 매물을 구하기도 점점 어려워졌습니다. 임대인 입장에서도 월세 연체나 공실, 전세금 운용 부담 때문에 전세를 꺼리는 경우가 많았습니다.

정부는 8월 13일 발표한 ‘전·월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’에서 이 문제를 풀 카드로 전월세안심신탁 사업을 꺼냈습니다. 세입자는 전세로 살고 싶어 하고 집주인은 월세를 받고 싶어 하니, 그 사이에 HUG가 직접 낍니다.

전세금이 오가는 순서

임차인이 전세보증금 전액을 HUG에 예치합니다. HUG는 이 돈을 주택공급 활성화펀드에 넣고, 여기서 나온 운용수익을 임대인에게 매달 지급합니다. 계약이 끝나면 임대인이 아닌 HUG가 세입자에게 보증금을 직접 돌려줍니다.

정부가 제시한 예시를 보면 감이 옵니다. 전세금 2억 원, 수익률 연 4.35%를 적용하면 임대인은 매달 약 73만 원을 받습니다. 기존 월세 74만 원과 큰 차이가 없다는 게 HUG 설명입니다. 다만 이 수익률은 확정치가 아니라 예시일 뿐이고, 실제 지급액은 9월 말 공고에서 다시 확인해야 합니다.

서울 연립·다세대주택을 기준으로 든 HUG 예시에서는, 월세 74만 원을 내던 세입자가 안심신탁으로 전세를 얻으면 전세대출 이자가 월 53만 원 수준으로 줄어 매달 20만 원가량 아낄 수 있다고 설명합니다.

전월세안심신탁 시행 일정

시기	단계	내용
9월 말	1차 모집공고	HUG 누리집·전국 지사에 공고 게시
10월	신청 접수	임대인·임차인 서류 제출
11월	3자 계약 체결	HUG·임대인·임차인 약정 및 계약금 예치
12월~2027년 2월	순차 입주	잔금 예탁 및 임대인 수익 지급 시작

일정은 HUG 업무 처리 상황에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다.

신청 방법과 자격, 그리고 의무

신청 방법은 두 가지입니다. 임대인이 먼저 주택을 등록하면 HUG가 임차인을 찾아 연결해주는 방식, 그리고 임대인과 임차인이 미리 전세금 액수를 협의한 뒤 함께 신청하는 방식입니다. 신청은 HUG 누리집과 전국 지사에서 받습니다.

임대인 자격은 해당 주택을 정상적으로 소유한 개인이나 등록임대사업자입니다. 다만 전세금을 받아서 다른 집을 사거나 갭투자에 쓰려는 임대인이라면 이 사업이 애초에 맞지 않습니다. 보증금 전액이 HUG로 넘어가기 때문입니다. 임차인은 소득이나 자산 제한 없이 무주택 세대주나 세대원이면 신청할 수 있고, 요건을 충족하면 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 전세대출도 이용할 수 있습니다.

구분	임대인	임차인
세제·보증	임대소득세 감면(세율 인하 협의 중), 임대보증금보증 가입의무 면제	전세금반환보증·전세대출보증 가입 불필요
수익·비용	연 4~5%대 약정수익을 월세처럼 매달 수령	시중 월세보다 낮은 주거비로 전세 거주
안전장치	공실 발생 시 최대 2개월 수익 보장	계약 종료 후 HUG가 보증금 직접 반환

임대소득세 감면 폭은 아직 확정되지 않았습니다. 최인호 HUG 사장도 구체적인 수치는 9월 임대인 모집 전까지 정하겠다고만 밝혔습니다.

대형 건설임대사업자를 위한 유동성 지원 방안도 따로 검토되고 있습니다. 건설임대사업자는 보증금을 다른 사업장 자금이나 기존 세입자 퇴거자금으로 돌려쓰는 경우가 많아서, 보증금 전액을 신탁에 맡기면 자금 운용에 제약이 생길 수 있기 때문입니다. HUG는 자체 금융 기능을 활용해 이 부분을 보완하는 방안을 살펴보고 있습니다.

서울 등 규제지역에 집 한 채를 가진 고령 임대인이라면 지방 이주와 묶어 쓰는 방법도 있습니다. 예컨대 65세·55세 부부가 3억 원짜리 집으로 종신정액형 주택연금을 신청하면 월 최대 47만 원 정도를 받는데, 여기에 안심신탁 약정수익 73만 원을 더하면 한 달에 120만 원가량이 들어옵니다.

이번 사업의 대상 주택은 시세 20억 원 이하입니다. 아파트든 빌라든 유형 제한은 없지만, 위반건축물인지, 시세 대비 전세금이 과도한 건 아닌지 HUG가 기본 검증을 거칩니다. LH 매입임대주택 500호도 청년층을 대상으로 같은 방식으로 시범 공급됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 전월세안심신탁 의무 참여인가 A. 아닙니다. 원하는 임대인과 임차인만 신청하는 자발적 사업입니다.

Q. 전월세안심신탁 신청 방법 A. HUG 누리집과 전국 지사에서 신청서를 접수합니다. 임대인이 먼저 등록해 임차인을 매칭받거나, 임대인과 임차인이 전세금을 미리 협의해 함께 신청하는 두 가지 방식 중 고를 수 있습니다.

Q. 전월세안심신탁 대상 주택 기준 A. 시세 20억 원 이하 주택이 우선 대상입니다. 위반건축물이거나 전세금이 시세보다 지나치게 높으면 검증 단계에서 걸러집니다. 구체적인 심사 기준은 9월 말 공고에서 확인할 수 있습니다.

마무리

전월세안심신탁은 전세를 원하는 세입자와 월세 수익을 원하는 집주인, 서로 다른 두 요구를 HUG가 직접 이어준다는 점에서 눈길을 끕니다. 월세 매물을 전세로 돌려 공급을 늘리겠다는 정부 구상이 실제로 통할지 주목됩니다.

다만 임대인의 자발적 참여를 얼마나 끌어낼 수 있을지는 여전히 남아 있는 과제입니다. 임대소득세 감면 폭이나 정확한 수익률도 아직 확정 전이라, 참여를 고려한다면 9월 말 나올 정식 공고에서 신청 조건과 약정수익률을 직접 따져보고 준비해두는 것이 바람직합니다.